Menu

Niezawodowy pełnomocnik a reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej

Każdy związany z jakąkolwiek wspólnotą mieszkaniową powinien jak najdokładniej zapoznać się z potencjalnymi sankcjami karnymi jakie mogą wynikać z niewłaściwej konstrukcji zlecenia reprezentowania jej w dowolnych sprawach sądowych; poważnym błędem może bowiem być powierzanie tego zadania osobie, która nie posiada odpowiednich kwalifikacji prawniczych ani adwokackich i nie są profesjonalnymi radcami prawnymi.

Jest to spory problem, bowiem jeśli dana wspólnota decyduje się na działanie w sprawach sądowych za pośrednictwem osoby która nie posiada do tego odpowiednich kwalifikacji, to być może skończy się to unieważnieniem całego postępowania. Jedną z wielu nieprzyjemnych konsekwencji czegoś takiego jest rzecz jasna znaczące pogorszenie się sytuacji finansowej wspólnoty. Z tego też powodu każdy pracownik wspólnoty powinien wiedzieć, jak bardzo ważne jest zlecenie reprezentowania jej w postępowaniu sądowym komuś, kto posiada rzeczywiście odpowiednie uprawnienia oraz kwalifikacje. Należy tutaj na wszystkie możliwe sposoby unikać nieprzyjemnych skutków niewłaściwego mocowania i działać z maksymalną ostrożnością oraz starannością. Obowiązujące w Polsce przepisy dokładnie określają, kto może być pełnomocnikiem prawnym wspólnoty mieszkaniowej. Oprócz osób dysponujących niezbędnymi przy tym kwalifikacjami może to być także każda osoba która w jakikolwiek sposób sprawuje kontrolę nad majątkiem lub interesami wspólnoty mieszkaniowej. Dopuszcza się tutaj również osoby mające stały kontakt ze wspólnotą na różnych płaszczyznach, jeśli zakres zlecenia mieści się w jej kwalifikacjach. Ustawa która weszła w życie w 2004 roku umożliwiła pełnienie funkcji pełnomocnika w sprawach sądowych osobom, które w jakikolwiek sposób pozostają w bliskich kontaktach z ze wspólnotą lub zarządzają jej interesami albo majątkiem w określonym zakresie. Stało się to możliwe dzięki wprowadzeniu poprawek do ustawy z 1996 roku.

​Uwzględniono przy tym przede wszystkim interesy ludzi oraz organizacji korzystających przy postępowaniach sądowych z pomocy osób trzecich. Możliwe dzięki temu stało się reprezentowanie w sprawach sądowych przez osoby trzecie, które pozostają w stałym kontakcie z danym podmiotem. W przepisach dokładnie wyliczono również osoby, które mogą pełnić taką funkcję. Z takich wyliczeń jasno wynika, że ustawodawca jako podstawowy warunek ustalił przede wszystkim odpowiednią znajomość prawa oraz obowiązujących w danym momencie przepisów. Sprawia to, że zarządcy oraz zleceniobiorcy nie podlegają cenzusowi przygotowania prawniczego. Powodem do przyznania takiej osobie statusu pełnomocnika mogą być nawet zwykłe interesy spółdzielni mieszkaniowej, która nie jest w stanie zajmować się tego typu sprawami samodzielnie. Równocześnie jednak obowiązujące przepisy z góry narzucają pewne ograniczenia w swobodnym działaniu pełnomocników, którzy nie posiadają do tego odpowiednich kwalifikacji. Takich ograniczeń pozbawieni są zatem wyłącznie profesjonalni adwokaci oraz radcy prawni posiadający szerokie kwalifikacje do wykonywania tego zawodu.

Również i sama zasada ustalania pełnomocnikiem dowolnej, wybranej przez siebie osoby podlega w niektórych przypadkach pewnym ograniczeniom. Orzecznictwo rządowe niejednokrotnie podkreślało bowiem, że wyznaczanie dowolnych osób bez żadnej weryfikacji do reprezentowania w sprawach sądowych danych podmiotów prowadziłoby do poważnych zagrożeń dla całego systemu prawnego w kraju. Istnieją dwie główne przesłanki od których ziszczenia się może zależeć zdolność zleceniobiorcy do podjęcia się zadania reprezentowana podmiotu w sprawach sądowych. Warto zwrócić uwagę na to, że ustawodawca nie posłużył się w tej kwestii terminem "umowy zlecenia", a "stosunku zlecenia" – jest to zatem kategoria pozakodeksowa. W rozumieniu tego przepisu możemy zatem przyjąć "stosunek zlecenia" za coś występującego zawsze w przypadku, kiedy strona jest połączona z pełnomocnikiem umową, do której mogą być wprost zastosowane przepisy związane ze zleceniem i którego nie dotyczą żadne pozostałe przepisy. Samo istnienie możliwości występowania osoby przedstawiającej stały stosunek między nią a podmiotem sprawy w charakterze pełnomocnika procesowego pokazuje, że stosunek ów stanowi niesamowicie obszerne pojęcie. Poszczególne przepisy mogą tutaj sprawdzać się nieco inaczej w konkretnych sytuacjach, przez co trzeba znać zarówno reguły jak i wyjątki od nich.